导语：2012年3月全国两会（3月3日和3月5日）开幕在即，房产相关问题再次成关注焦点。在目前地产调控的敏感节点，王健林的建言并非个案，目前一些地产大佬正利用各种渠道，向相关政府部门建言。即使佛山、成都、芜湖、上海等城市限购松绑政策相继“被夭折”，也仍然阻挡不了“两会”中地产商代表、委员们“上书”的热潮。2012年3月前，海尔地产董事长兼CEO卢铿起草“万言书”，认为调控用药过猛，应允许地方政府对政策微调。一些地产商甚至在两会前夕发言，反对限购令和出台房产税。
2012年3月1日前，全国政协委员、地产界大亨、大连万达集团董事长王健林率先向媒体公布了其《对首次置业和首次改善型置业贷款恢复7折优惠利率》的提案，提案中将建议对地产调控中的信贷政策进行微调，以便使调控效果真正惠及首次置业者与首次改善性需求者。2012年3月1日中午1点多，部分在粤全国政协委员已经集体搭乘飞机到达北京，参加将于3月3日-13日在北京召开的全国政协十一届五次会议。在万米高空的飞机上，全国政协委员、地产界大亨、星河湾控股集团董事长黄文仔遭到媒体的围堵采访。黄文仔预测今年房地产的调控将会继续，房价有望下降15%。
以下内容根据凤凰卫视主持人提问对答整理：
主持人：有请著名房地产专家、中国房地产经济研究院院长、中国发展研究中心房地产研究所所长谢逸枫先生发表看法和分析两会前关于房地产调控和房价走势问题。
主持人：2012年2月16日，华远地产董事长任志强说开发商就是当这夜壶的，撒尿的时候就把夜壶拎出来，撒完尿接着把夜壶踢到床底下去了。一般需要拉动中国经济的时候，就拼命地说，我们得这个那个的一大堆，当不需要拉动的时候，你就靠边站吧，不管是灰头灰脸也好，还是打翻在地也好，反正这时候不太需要你。你是否认同任志强说开发商是夜壶？
谢逸枫：可以看出任志强对房地产非市场化已经极度不满，以至于要用这样尖酸刻薄的话来形容开发商当前所处的境地。以至于抛出“中国没有房地产市场”的论点。的确如此，在严厉调控下，开发商颇受打击和委屈及无奈，发牢骚也是很正常的。我完全赞同，可以理解开发商目前的处境。至少房价上涨不完全是开发商的责任。开发商与地方政府和购房者一样，都是调控的受害者和输家，而银行是最大获利者和大赢家。一方面开发商为社会和城市及GDP等财政收入作出贡献。另外一方面是开发商作为商人，追求利润最大化是无可厚非的。现在房价上涨过快就一直打压地产商，有一点“说不过”的味道。
谢逸枫：对发起调控的政府来说，是为房地产市场更加长期和健康及稳定发展，让房价回归合理水平和老百姓所接受的范围，满足大部分人购房梦想。调控只针对中国房地产市场，涉及的不仅是开发商和购房者及银行等地方政府，甚至包括房地产相关60个产业。不过，政府的政策过分追求行政手段遏制房价过快上涨，都不是市场化的表现。结果导致房价越调越涨，不仅影响开发商对政策预期，还影响到房价走势。甚至导致购房者的购房负担没减少反而加重，房贷利率和房地产税费的加重，让购房成本比房价上涨的成本还高。这样的调控目的是究竟是让购房者买得起房还是购买高价房？
主持人：当前调控存在什么问题？为什么历年调控之后房价会继续上涨，甚至暴涨？是否有必要继续调控？
谢逸枫：纵观历年房地产调控都未直接瞄准市场病根的核心问题，2003年政府房地产调控目标是应对房价上涨过快，到2011年调控目标是遏制部分城市房价上涨过快，再到2012年调控目标是房价回归合理水平，即政府调控目的是进一步明确为要使房价回落到符合经济规律的经济水平和民众满意的政治水平。温总理六次提到“房价上涨过快”，我国房地产市场的确存在“房价上涨过快 ”的问题，特别是2007年以后。房地产价格合理的上涨趋势是“房价涨幅与人均收入增长保持同步”，而2003年~2010年我国房价涨幅高于趋势线，因此存在上涨过快的问题。
谢逸枫：主要是政府调控政策始终未能针对要害症结，对症下药，不仅没有减轻购房者的购买成本和经济支出负担，反而增加了房价成本。房价过快上涨最直接原因是持续供不应求的市场格局未破解。政府打击投资炒房、投机性需求短期内虽有效，但长期则于事无补。房地产市场最深层的症结在于土地供给制度持续约束住房供给增长，而宽松的货币环境和低利率管制则持续激励住房需求，形成“供不应求”市场局面。
谢逸枫：最近一段时期，成都、芜湖、佛山、上海等城市纷纷经历了房地产调控政策微调随即便被叫停的过程。各地方政府试图突破或改变现状的做法，引起了对本轮调控是否还将继续的猜想，房价上涨过快存在市场，调控应该不停止，但也应该允许调控调整，而不是一直调控收紧。
谢逸枫：房价上涨过快的原因有合理的正常因素，譬如中国正处于快速城市化进程阶段，房价收入弹性会容易受到波动。也有不合理的非正常因素，譬如持续的市场供不应求格局未打破。譬如中国地价处于高飞涨阶段，地价上涨过快推涨房价。譬如银根信贷增长过快，市场流动性过剩余，国内缺乏投资渠道，资金被迫进入房地产。譬如房地产税费增长过快，房价受到成本影响。因此，“对房价过快上涨 进行调控是必要的。
主持人：2012年两会前开发商“上书”“暗涌，反对限购和房产税的提案受到舆论哗然，主流意见倾向于此举非正道，为什么？
谢逸枫：地产商“上书”“救市”遭遇全民反对，主要原因有两点：一是地方政府近期类似的行为已经被明确否定，上海继佛山和成都及芜湖第四个叫停的地方政府政策微调城市。二是2009年两会期间，地产界代表委员曾密集“上书”呼吁“救市”，其中不乏王健林、许家印、黄文仔、胡葆森、吴亚军、卢铿等大佬的呐喊。之后，房价的暴涨也表明，政策放松后果是难以控制的，从2012年调控效果和经济发展看，房地产调控的房价合理回归和民生底线不容挑战。
主持人：中国一年一度的全国“两会”即将到来，房地产调控作为热点民生的话题备受关注，今年房地产市场最受关注和最值得开发商提案的内容是什么？
谢逸枫：回顾历年两会，房产话题从2008年晋升为两会关键词至今，其曝光和热议度逐年看增，议题辐射面也从纯住房问题延伸至房价、土地、税费等多个方面。与往年不同，2012年两会正值多地“限购令和限价令及限贷令等房产税”实施一年之际，来自买卖双方的“三限”政策和房产税博弈成为最大焦点，而两会对“三限”和房产税的最终表态将成未来全国“楼市政策”发展趋势风向标，决定了2012年中国房地产市场走势。
谢逸枫：毫无疑问，2012年房地产调控的未来走向是两会最受关注的问题。一方面，最严厉的房地产调控政策已促使中国的房地产市场在2011年下半年开始转向，房地产业进入新的去库存期。另一方面，此前大量资金流入房地产行业，其形成的债务将陆续密集到期，这势必考验房地产开发商的短期偿付能力。而从现实情况来看，对土地财政的依赖程度决定了地方政府调控的打折程度。而从相关土地财政依赖程度的统计数据来看，2012年政策打折可能性最高的城市集中于二三线。
三是每年全国两会期间，资本市场都会迎来一波“两会行情”。今年由蓝筹股为主导的两会行情已经启动。对于投资者而言，管理层能否就规范资本市场推出真正有“分量”的政策，是今年两会他们最关心的话题。四是已经结束的各个地方“两会”上传递出的信息更为直观，大部分省份都已经调低了GDP增长目标，京沪鲁粤等重要省份2012年的GDP增长率目标皆低于10%。2012年是“十二五”时期承前启后的重要一年，如何将稳增长、调结构、惠民生、抓改革更好地结合起来是今年宏观调控的重要考验。
主持人：在经历年初的低迷后，目前北上广深楼市成交量近期出现反弹，业界称为楼市回温。然而，市场期待的楼市“小阳春”真的来了么？为什么会出现这样的现象？
谢逸枫：主要受春节后购房需求释放、地方房地产政策微调预期、市场炒作等因素的影响的同时，部分降价楼盘成交量提升直接带动了楼市交易量的整体上涨，目前楼市成交量属于“假性回暖”。此外，自实施限购、限贷政策以来，楼市的真实需求一直被压制，短期内随着低价楼盘入市而有所释放，并不意味着楼市已真正进入回暖时期。由于房价出现下调并且低价盘大量入市，导致近期看房客户增加，市场热度有所提升。另外，一部分外地购房者符合购房条件后选择出手购房；部分地区首次购房利率回归基准利率，信贷环境相对宽松和土地调控放松及银根松绑等因素在一定程度上增加了需求。但总体而言，当前楼市成交回升并不明显。
谢逸枫：目前成交比较靠前的楼盘基本上是通过“以价换量”的模式，降价对于销量的提升有一定的作用。当前市场“复苏”是节日因素、政策松动预期、市场炒作以及部分刚性需求释放等因素，造成楼市成交环比反弹的重要原因。从目前成交规模来看，一线城市的成交量仍处于低位。上海表态将从严执行限购政策表明房地产调控不会轻易放松，在楼市库存保持高位的情况下，开发商降价压力将加大。成交量能否持续反弹取决于开发商是否会有较大幅度的降价。从目前来看，一线城市楼市“小阳春”言之尚早。
主持人：黄文仔预测今年房地产的调控将会继续，房价有望下降15%，今年房价会下降吗？
谢逸枫：中央调控目的不是消灭房地产，打倒地产商，因为中央不希望房价暴跌也不希望上涨过快。当房价涨幅回落到一定水平，调控自然会调整。今年房价下行压力虽有，去年楼市调控最困难时，房价同比上涨6.9%。因此，从历年调控历史经验看，今年下半年全国房价会小幅度回涨，不会大幅度下降。一方面是今年调控并未解决房价上涨的病根。特别是市场供不应求局面和信贷及房地产项目资本金等商品房预售制的问题。另外一方面是市场购买力并未减少，调控一放松，房价自然会回涨。譬如，城市化率仅51%，大量的市场购买力将出现。同时土地拆迁成本提高及城市基础配套的完善等城市环境的改变。三是GDP增长政府必须房地产业拉动，必须靠土地和房地产税费添补财政收入。政府要房地产业拉动地方政府经济发展，况且土地财政一直是调控放松的原因之一，历年调控都未解决中国土地制度问题。尽管出房产税，不过，难取代土地财。
主持人：调控是否有效果？为什么地方政府和开发商如此着急政策微调？
谢逸枫：单纯从国家统计局70个中城市房价数据和部分民间机构公布的房价数据及房价收入同比增长等房价实际情况看，房价未实质回落，仅仅是部分城市房价涨幅回落，离所谓的房价合理回归水平具有很远距离。如果从销售成交量和地价水平及房企打折扣的程度等房价上涨过快趋势的因素看，调控效果是非常明显的，虽房价未回归合理水平，但完全遏制住房价上涨过快趋势。
谢逸枫：主要是地方政府和开发商同时作为调控受害者和输家。一方面是许多城市的房价和房地产销售均出现下滑，土地出让金不断下降等楼市寒冷。由于房地产调控政策令地方政府影响到地方经济发展和土地出让收入及房产税费收入方面捉襟见肘。因此，地方政府相继推出微调措施，放松限购政策以支撑房地产市场。另外一方面是严厉的调控持续，受银根收紧和购买力萎缩及市场萧条等还债高峰期，开发商资金越来越紧张。特别是库存高筑和销售成交下降及销售业绩下滑坡等降价潮掀起的因素，开发商快坚持不住。
主持人：目前调控放松了吗？两会之后，调控会放松或作调整吗？调控是否应该放松？
谢逸枫：自2011年下半年来，约有24个城市出台了不同角度的楼市微调政策。而其中又可以分为两类：一类是芜湖、佛山、成都、上海等城市的松动政策，政策出台几天后就被叫停；另一类是北京、天津、武汉、厦门、上海、广州、深圳等几个严格限购城市，购房者绝大部分为自住需求，保障自住需求的调控政策执行的时间可能会更长。
谢逸枫：当前楼市调控力度未丝毫放松，仅仅是少部分城市执行央行和住建部关于个人首套住房信贷差别化政策和支持刚性需求的政策微调。一方面是全国40多个限购城市到目前为止没有一个放松。上海、成都、芜湖、佛山四个城市放松限购政策已被叫调；全国40多个限价城市到目前为止，除广东中山市和增城市调整限价标准外，其余限价政策并未放宽；全国600多个城市房贷政策到目前为止，仅仅15个城市部分银行个人首套房贷基准率恢复，一套房贷和二套房贷首付及三套禁贷政策并未改变；而少部分城市仅仅是在土地调控、房地产税费、
谢逸枫：楼市调控不会放松，结果虽尚未揭露，有待两会之后再作判断。但从中央多次重申调控决心、去年底北、上、广等城市表态继续执行限购及近日多地“政策微调”被叫停等迹象来看，答案已初见端倪。两会对调控政策的探讨，无非是给市场及购房者再下一颗定心丸，政策调控虽有缺陷但在初显效的时下，不会立刻叫停，只有市场回稳，限购令才会逐渐淡出市场。一方面是温总理多次强调“调控不放松”和六次提到“以房价回归理性价位为目标”，可以断定以限购令为首的调控将继续。
谢逸枫：不过，受国内外众多不确定因素及货币政策影响，房地产作为宏观经济发展中变性较强行业，估计“两会”后会是首个微调节点，意味着楼市微调时代或开启。从今年的情况看，中央调控的底线不容挑战，从紧政策至少在近期不会放松。种种迹象表明，如果楼市调控政策是自住需求市场出台，保护自住需求购房者的利益，或可获得中央政策的支持。例如差别化的信贷政策和限购政策，保护以自住刚性需求为主的购房者。
谢逸枫：中央应该对楼市调控合理调整，对于地产商合理的建议应该会采纳。判断地产商的建议是否合理，应该支持或不支持，首先是是否符合调控目标，房价合理回归。其次是是否有利解放刚性需求。再次是是否在调控的底线范围，并且不会引起房价反弹。最后是是否在合适的时机，并且大部分人都支持，不会反对，都能接受。从市场化和经济发展看，以限购、限价、限贷为主的三限政策，是应该取消，或者是做适度调整。非市场化的楼市调控行政手段是平均主义、计划经济时代的影子，给社会带来新的不公平，不仅影响社会和谐，还埋下楼市矛盾问题的遗祸。