一年前，中坤董事长黄怒波来到乌鲁木齐，在乌市转了一圈后他吃惊地发现，整座城市都陷入了集资建房的疯狂中，“借道保障房，越接近权力中心的单位能拿到越好的土地，但真正的市场在哪里呢？”他对南方周末记者说。

    黄怒波认定中国房地产将重回福利分房年代，他从住宅市场退出，全力参与到度假地产开发中去。

    按国务院2011年3月要求，11月底前，今年的1000万套保障房要全面开工。而据住建部数据显示，今年5月底，全国保障性住房开工340万套，但4个月后，全国保障房已开工986万套，已完成年度计划的98％，这突然多出来的600多万套保障房从何而来？

    河北保定的例子或许可以给出解释。2011年8月底，保定市保障房开工率即达115％，其速度之快，在河北省名列前茅。但当南方周末记者历时数天调查后发现，保定市所称在建的3.4万套保障房，多数为企事业单位集资建房及城市危旧房改造，甚至有商品房被贴上“保障房”标签。

    被“保障”的商品房

    十几栋巨型塔楼俯视着尘土飞扬的金属材料公司废墟。一座新城正在喧嚣的利民街上飞速展开。

    这里是保定锦绣鑫城的施工现场。如果你从保定火车站往南开上5分钟，就能够看到它。这条坑洼不平的利民街看上去就像个大工地。“这条路上近十个房地产项目，都是集资建房。”这条街上的一位二手房中介对南方周末记者说。

    如同利民街上其他在建住宅一样，锦绣鑫城将是一个数千人聚集、面积相当于10个标准足球场的大型生态住区，由12栋二十多层的塔板楼组成，总建筑面积达18万平米。

    而锦绣鑫城，就是占保定声称的2011年保障房开工面积近10％的金属材料公司集资建房项目。保定市政府官方网站数据显示，该项目将交付1760套经济适用房、900套公租房，是保定市最大的保障房项目之一。

    “这个项目是金属材料公司盘活自己的土地，解决职工住房问题。”保定市住建局一位负责人这样解释锦绣鑫城。他吞吞吐吐地说，这个项目应该没有对外出售，也没有什么可说的。

    但在保定主要街道，随处可见的写着“锦绣鑫城，创造锦绣城市时代”的广告牌，透露出这并不仅仅是一个保障房项目。

    “没有任何限制，不管什么人都可以买。”在锦绣鑫城售楼处里，一位项目销售经理向南方周末记者称，该项目是大产权，并非经济适用房，现阶段已接近售罄，只有三四十套尾房在售，均价为4500元／平米。“我们公司在2009年年底买下了金属材料公司的厂房，我们房子能做按揭贷款，首付40％即可买房，集资建房能做贷款吗？”但当南方周末记者问及是否为在住建局有备案的普通商品房，该销售经理保持缄默。

    锦绣鑫城的项目公司为保定市大桥房地产开发有限公司。其公司网站宣称，该公司成立于2007年1月，在保定市南城开发过三四个住宅项目，2009年11月收购了金属材料公司88亩土地做成锦绣鑫城，总投资额约3亿元。

    在2010年5月购买锦绣鑫城第一期的业主杨建告诉南方周末记者，他当时排队排了一夜才买到房子，花了3000元／平米买了88平米的两居，第一期500套房子卖得很快。但旋即，该项目有一段时间停工了，“据说手续不齐，所幸很快复工了。”

    杨建说，当初为了弄清楚这个当成商品房卖的项目到底是什么产权，他问过好几十个人，最后结果是：集资建房。这其中，有一栋楼是开发商补偿给金属材料公司的员工楼。

    既缺钱又缺地

    对于这块土地的性质，保定市国土局一位处长亦闪烁其辞：“利民路上是有几个集资建房项目，但我不知道锦绣鑫城是否位列其中。”但他向南方周末记者强调，集中建房用地一般是企业的工业用地转为划拨用地，企业不需要缴纳土地出让金。如果对外公开出售的话，显然是违规的。

    既然如此，为什么这样一个大胆的项目能够被放行呢？为什么购房者明知是集资房还愿意去购买？保定市一位当地开发商用一句话就回答了：借道保障房，原来土地手续不全的项目，摇身一变就成合法了。

    锦绣鑫城是中国保障房“新政”的受益者。该计划的核心内容是中国政府计划在未来5年内兴建3600万套保障房——到2015年前，让2.18亿个城市家庭中的近五分之一，住上有政府补贴的住房，高于2007年底估计的11％。

    尽管住建部声称9月底全国保障房已完成年度开工计划的98％，但目前仍不完全清楚，这1000万套保障房是如何在今年短短几个月内完成开工，且如何获得融资。中国政府设定的目标是，2011年将投入1.3万亿元人民币建设1000万套保障房，但只有来自中央政府预算的1030亿元已经到位，另有4000亿元至5000亿元将来自地方政府。

    在保定，今年保障性住房计划开工34000套——这个数字是过去两年里保定市总竣工保障房套数的9倍。按计划，其今年保障房总投资大约45亿元，政府出资仅为14亿元，仍有约31亿元的资金缺口。

    为了解决资金缺口，保定市成立了一个房地产开发平台，代表政府进行保障性住房建设，将经济适用住房、限价商品住房的利润，用于政府拥有产权的保障性住房建设中；与此同时，保定市还规定，凡挂牌出让的商品住房用地，开发商必须按总建筑面积10％配建保障房（廉租房、公租房各5％）。

    更为困扰保定政府的问题，在于保障房的征地问题，“我们压力很大，找新增土地很难，保障房的土地补偿标准太低，拆迁户都不干。”保定市国土局上述处长向南方周末记者透露，在此情况下要完成今年保障房建设的“政治任务”，只能尽量去盘活存量土地——鼓励有地的企事业单位集资建房。

    集资房盛宴

    现在，只要沿着保定十几家大的企事业单位走下来，保定市的保障房就尽收眼底了——显然，对于中国内地有土地储备的企业来说，今年是一个千载难逢的大兴土木的时机，地方政府正需要他们帮忙充实保障房业绩。

    在保定火车站南边，昔日的保定汽车站地块上，保定交通运输集团2011年委托开发商万博地产，建起了两个大型经济适用房社区：保运嘉苑和保运鑫苑，总套数多达八百套。保运集团职工今年7月份开始内部认购，认购均价为2800元／平米。作为施工酬劳，万博地产亦获得不少房源，其对外售价高达5300元／平米——也就是说，保运职工购买的集资房，价格仅为市场价的一半左右。

    据保运公司一位参与购房的员工介绍，公司是按工龄来排选房顺序，由于不少保运老职工已有住房，不少人随即将这一认购资格放在市场上转手卖掉，每平米能获利最少2000元。

    如此分配集资建房，显然与中央政策相违——2011年10月27日住建部副部长齐骥在全国人大常委会联组会议上特别指出，“允许企业用自用土地建保障性住房，但是为了解决职工无房住的问题，而不是解决改善问题；其供应对象也首先是符合城市的住房保障对象标准，如果这个企业职工已经有了房子，是不能再享受保障性住房。”而在优先满足该单位住房基础上，房源有多余的，由当地政府统一向符合经济适用住房购买条件的家庭出售。

    与此同时，包括保运公司、锦绣鑫苑在内的多个集资建房，部分户型之大，已经超过了经济适用房的管理办法规定——每户应严格控制在90平方米以下。在监管缺位的情况下，低价的豪华福利房也就见怪不怪了。

    上述违规行为不仅仅存在于锦绣鑫城和保运鑫苑上。从保定市政府最新公布的项目开工信息看，经济适用房已开工3638套，这些项目均为单位集资建房，分属河北保运集团、河北双鹰农机公司等4家公司筹建；而在公租房和限价房的开工表上，英利集团、长城汽车亦有大片住宅赫然在列。这些项目均有150平米左右的大户型住房。

    在保定2011年计划竣工的保障性住房项目中，除兴华苑廉租住房小区这一个项目外，全部为集资建房，项目分属市住建局、市传染病医院、中铁电气化一公司二分公司、市财政局等。

    隐秘的集资建房热不仅出现在保定。在停止福利分房的十几年里，集资建房在中国一直存在，但处于“秘而不宣”的状态。然而今年为完成保障房开工率的硬任务，各地政府纷纷放开了政策。这让诸多企业单位集资房、事业单位中转房搭上了政策的“顺风车”。

    10月25日，广州海关将开建一批保障房的消息即引发了舆论非议，其集资房建设资金将部分自筹、部分来自财政投资，投资总额约2.6亿元。而在今年年初，广州下辖的从化市就公开宣称，今年新建15个保障房项目，清一色为企业自建职工宿舍。

    政策执行最为严厉的北京也不例外，早在2011年1月，北京市住建委新闻发言人秦海翔就表示，北京将鼓励机关及企事业单位、高校、科研院所等社会单位建公租房，鼓励产业园区建公租房，鼓励农村集体组织建公租房。

    游戏规则的改变，让诸多发展商头疼不已。从北京到保定发展的房地产商王志强曾一度感到不适应：“我真没有见过这么玩的。你看有能力做集资建房企业的职工，谁没有几套房子？”