[导读：上世纪80年代后，走在纽约市中心，根本分不清哪栋是商品房，哪栋是廉租房，十分有效地制止了贫富区域之分。美国政府总结50年代在一个区域建一大片租房社区时说：“这是一个坏透了的主意！”]
 

    纽约市是全美最大、人口最多的城市，2009年的全美人口普查显示，纽约市有900万人口（实际上约有280万非法移民没有统计在内）。纽约市共有廉租房、保障房150万套，换句话说，一套房住两个人，就有1/3纽约人住在政府提供的房子里。

    “经济房、保障房、廉租房”，在美国通常叫“Affordable Housing”，美国的议员、总统在选举时的演说，经常会提到这个词，它的意思是“负担得起的房屋”。

    美国“Affordable Housing”的种类很多，有老人公寓，有政府公房，有20/80大楼；有可供租的，有可供买的。芝加哥市长戴利早在2006年5月访问上海时，对当前中国部分城市房价高企，老百姓买不起房，租不起高级住宅的情况，介绍了芝加哥的做法和经验：“政府提供一定比例的廉价出租房屋给老人、有孩子的家庭，给他们提供在城市居住的机会，而不是把他们赶出城市。”

    透明的廉租房分配

    纽约市的廉租房分配很透明。各大报纸每隔两三个星期就可以见到廉租房的公告，英文报纸刊登英文，西班牙文报纸刊登西班牙文，中文报纸刊登中文，俄文报纸刊登俄文，这种做法是为了民族平等与公平竞争。

    公告向纽约市民告示，哪里有保障房提供了，保障房的性质、申请日期与申请条件等等。在纽约的老人中心、帮助低收入阶层的非盈利组织、社区活动场所等都会把公告复印下来，贴在布告栏里——我们可以看到，如果年收入在19800—22200美元的范围，一房一厅只要523美元的月租金。这些公寓在纽约的布鲁克林区，这个地区一房一厅的市场月租金在1200美元左右。

    公告中说明，申请人需要寄一张明信片索取申请表，填完申请表后寄回，然后通过抽签方式得到面试与审核的机会。得到面试机会者，管理层大约要花三四千美元的调查成本对他的经济来源审核，整个过程约5个月。调查人员很多是临时请来的社工，没有人情网的麻烦。

    纽约市城市发展局的威廉说：“我们讲的‘Affordable Housing’供出租，供出售，有不同的地段，不同的房源，针对中下阶级中不同层次的家庭有不同的项目，例如，曼哈顿的廉租房，相对来说，租金要比其他的地区高些，我们要求家庭的收入相对也高一些。原则上，公租房、廉租房的租金是家庭收入的1/3。我们的目的是在解决一部分住房困难的人的同时，也帮助一部分人改善与提高住房环境与条件。”

    上世纪80年代后，纽约市的廉租房、公租房散布在城市的各个区域，走在市中心，你根本分不清哪栋是商品房，哪栋是廉租房，十分有效地制止了贫富区域之分。美国政府总结了50年代在一个区域建一大片廉租房社区，把贫穷人集中在一起的计划时，十分感叹：“这是一个坏透了的主意！”

    大社会计划

    纽约市的廉租房、保障房的产权属于市政府的有90万套，这些房子大部分是在上世纪50年代造的。从上世纪80年代起，纽约政府不再集中在一个区域建造一大批穷人公寓，以防低层次、低教育、高失业、高犯罪地带的滋生。

    现在，凡是私人开发商要从纽约政府拿到中标的土地，政府住房和城市发展部（HUD）一定会参与开发计划，要开发商建造必要的公共设施并拿出部分单元来给中低收入家庭住。这个计划让开发商无法逃脱为穷人盖房的责任。政府的宗旨是让贫穷的人也能住上舒适的、与富人一样的公寓。老百姓也以此来衡量政府的功绩。
纽约市这样类型的保障房称为“20/80计划”，就是说开发商可以出售或出租80%的单元，20%必须出售或出租给中低收入家庭。这些房子的产权属于开发商的。从同大楼中出来的，一个可能是华尔街年薪30万美元西装笔挺的白人男士，另一个可能是在唐人街衣厂剪线头的中国老太太。白人男土居住约75平方米的两房一厅，租金是3500美元/月，而唐人街衣厂中国老太太在相同的单元居住，只要付租金680美元/月，差额部分由政府补贴给开发商。

    纽约市与物业居住有关的非盈利社会组织有300余家，例如“社区联盟”、“房客权益协会”、 “老年居住联会”、“平等会”、“法律援助会”等等。这些组织向政府注册为非盈利机构，开头几年是创办人自掏腰包来维持机构的运行，做了大量实事之后，它们可向联邦政府、市政府申请行政资金，除了得到政府的行政资金补贴外，还得到各企业知名人士的赞助，如巴菲特基金会、摩根士丹利等等。美国快倒闭的房地美、房利美“两房”，当初也是由两名退伍军人为帮助低收阶层买房贷款而建立，逐步得到联邦政府认可，发展成中国也投入几百亿的上市公司。纽约市25%的保障房、廉租房的产权在这些非盈利组织手里。

    纽约市的保障房、廉租房是个大社会计划，从1921年开始实施，从没间断，以市政府为主线，联邦政府、市政府拨款，还有开发商、非盈利组织协建，企业与基金会赞助，广大中低阶层得到了应有的福利。

    如何管理保障房

    建保障房、廉租房是一个计划，只要下决心，政府一定能做到。最难的是保证政府提供的福利确实给了住房困难的低收入阶层。其核心工作就是每年对房客的财务进行审核。

    房客财产审核的第一步，要房客自报年收入，包括银行存款及税前收入证明。管理公司要做的第二步，是去函到房客提供的收入资产来源处核实。管理公司在每年5月之前，要把房客的资料上报给政府，政府复查之后，认为没有问题，就批准对该公寓小区的产业主（开发商或政府下属机构）发放补贴，例如，廉租房的租金是672美元，与市场行情相差470美元，政府每月就补贴给开发商470美元。

    政府绝对不搞一次性补贴，而是年复一年地查核，这样的管理制度是政府复查开发商或政府下属机构上报的资料，开发商或政府下属机构复查管理公司上报的材料，管理公司核查房客的收入财产来源，根据客人的收入变化，调整房租与收入的比例。三级复查，文件公证制度大大堵塞了做官的、有权的、收入高的人窃取福利，混入而居。

    如果房客欺骗政府，麻烦就来了。前些日，纽约有个福建籍的妇人把6万美元分别存在6个银行，上报的时候，她只交上了一个银行的资料，管理公司把她的资料上报政府后，政府官员抽查，把她的社会安全号码输入美国有关系统，显示出了其他银行的记录，这个妇人就吃上官司了。

    还有一个美国著名歌手杜伦斯（Micky  Dolenz）的妻子唐纳因出租政府廉租房，骗取政府补贴金13余万美元，在2009年8月7日被捕。杜伦斯与唐纳结婚后住在加州，而唐纳婚前在纽约曼哈顿三大道1619号有一套政府提供的廉租公寓，政府每月贴补这套两房一厅的公寓2800美元。唐纳移居加州后，把这套公寓出租给朋友而被检举。纽约检察官说，杜伦斯夫妇犯的是重罪。