从北京到上海，从青岛到长沙，遇有房价出现较大幅度降价，前期购房业主都会团结起来，集体向开发商讨说法，乃至围攻和打砸售楼部。道具和台词都是高举“我要退房”标语，大骂开发商“没有良心”。这是退房风波的表象。

    各地退房潮愈演愈烈，业界和网络的基本倾向性观点：不讲契约精神是国民劣根性的体现。业主在与开发商签订购房合同时，双方都应当被推定为“理性人”，有着预测并承担商业风险的能力，这个风险就包括房屋价格下降的风险。

    本文所探讨的不仅是局限于国民性这个问题，而是拟剖析退房风波不仅仅关联国民性，还有其背后的制度设计思考，以及退房风波之后，我们应该思考如何建立一种稳定房价的机制，使国民福利最大化。

    平庸的恶与负国民性

    法国社会心理学家古斯塔夫·勒庞发现：国民性是整个社会生活的基础，个体的人在群集情况下，个体放弃独立批判的思考能力，而让群体的精神代替自己的精神，进而，放弃了责任意识乃至各种约束，最有理性的人也会像动物一样行动，个体的意识个性淹没在群众心理之中，群众心理诱发出情绪，意识形态通过情绪感染得到传播。在已故的美国作家汉娜·阿伦特的笔下，现实社会中这样的一群人叫：群氓。他们并没有犯什么伤天害理的罪行，为的只是图自己的小便宜、或是盲目从众，而最终的结果却是导致了整个社会群体的混乱、更大的丑恶，对整个社会造成更大的损害（信用损害、道德损害、物质损害），而真正的罪魁祸首却无法从他们当中找到，因为他们中每个人都不是奸恶之人，他们只是普通人甚至就是我们的同事朋友。阿伦特因此称之为“平庸的恶”。

    一个成熟而理性的市场，应当秉持起码的契约精神，而不是“凡事不能自己吃亏”的无赖原则。在全国上演的退房风波与打砸售楼部现象，显然内涵这种“平庸的恶 ” 的深层因子，同时也内涵“法不责众下的有恃无恐”等的负国民性。

    所谓国民性，是一个国家的人民由于生存的自然环境所决定的生产方式，从而形成了与之相适应的社会心理、社会意识，由此产生出自己稳定的、独特的社会经济 - 政治结构形态。这种结构形态反过来又使国民的社会心理、社会意识定型化，形成牢固的思维方式和潜意识。

    国民性既有正面的，也有负面的。我国国民性中的负面成分，是由过去两千多年的制度造成并沉淀于文化之中，并非无药可治的“劣根性”。种种问题，其实是中国现代化进程中必须要逐步解决的问题。

    鲁迅在1925年曾说过这样一句著名的话：“此后最要紧的是改造国民性，否则，无论是专制，是共和，是什么什么，招牌虽换，货色照旧，全不行的。” 对中国国民性进行过深入研究的传教士明恩溥在和中国人接触 30 年后得出了这样的结论：“中国多方面的需要，归根结底就是一个迫切的需要——人格与良心。”

    退房风波与国民性不无关联。但如果仅仅把其归结为国民劣根性，就会仅仅让我们就事论事而已。实际上，罗马从来不可能是一天建成的，所谓的正国民性也不是。在国民性背后，社会制度的变迁与社会制度的科学设计在起着异常深远的作用。

    国民性背后制度因素常常被忽视。可实际上，如果没有良好的制度作支撑，再好的国民性也很难保持、塑造成型。

    契约精神·房价稳定·公众福利最大化

    契约精神是西方文明社会的主流精神，“契约”一词在拉丁文中的原义为交易，其本质是一种契约自由的理念，所谓契约精神是指存在于商品经济社会的契约关系与内在原则，是一种自由？平等？守信的精神。

    契约精神是西方文明社会的主流精神，在民主法治的形成过程中有着极为重要的作用。一方面市民社会中私主体的契约精神促进了商品交易的发展，为法治创造了经济基础，同时也为市民社会提供了良好的秩序；另一方面依据私人契约精神原则，将此原则上升至公法领域？契约精神 ，无论是私主体的契约精神在市场经济中的交易原则，还是公法上的契约精神，对我国民主法治国家的构建和社会主义市场经济的良性运转都有着积极作用？

    经济学的基本原理告诉我们，能够保护私有财产并促使契约公平履行的法律体系是经济发展的基础。经济进步来自于竞争性市场和有限政府。

    基于此，如果我们在确立契约公平履行的法律体系基础上，通过有限政府的一种制度设计不让房价出现高热高冷的情形，那么所谓的国民性就会表征为更正向的一面，在一个社会公众福利得到普惠的情况下，社会更多地表现为一种善、安宁与和谐。

    我们以德国为例，德国经济治理奉行弗莱堡学派。在国家经济治理中，既不是亚当·斯密的自由放任主义，也不是凯恩斯的国家干预主义，而是一个相对折衷的治理模式，在基本奉行自由竞争的前提下，通过法治和国家政权来保障公平竞争，限制资本权利，建立社会保障体系，让公众福利最大化。在这种理念指导下，与英美相比，德国政府更强调房地产市场的社会福利性质。政府根据国家人口特征制定了完备的房地产发展规划，并通过土地、税收、法律等手段卓有成效地实施规划和调控房地产市场波动，由此保障了数十年来德国房地产市场供求基本平衡，房地产价格水平总体平稳合理。

    研究德国经验不难发现，要稳定房价，其核心是要确立有限政府下的房地产市场经济治理理念。首先要保障住能有其所（住房体现为满足基本居住需求的人权属性），然后才是居者有其屋（住房体现为财产的经济属性）。房价长期均衡稳定机制一旦建立，既能避免房价大涨引发金融风险、又能避免房价大跌拉低经济增长，从而实现全社会安居乐业、实现全社会经济福利最大化。
（作者：许子枋）