国内房地产资金紧张程度如何？国内货币政策逐渐放松能不能缓解这一状况？既然房地产企业资金紧张，为何房地产企业不愿意让房价下降，增加销售，让资金回流？

    最近有报告指出，2012年是国内房地产开发商贷款偿还高峰年，预计国内房地产开发企业资金缺口将达到1.3万亿元，其中中小开发商资金压力更大。随着偿付债务密集到期，以及住房销售不畅，国内房地产企业很容易出现流动性危机。

    对于国内房地产开发商的资金紧张程度，当前市场基本从今年货币政策的变化、银行信贷对房地产开发企业放贷的意愿角度分析。但实际上，近几年来，直接通过借贷尤其是银行借贷的方式进入房地产开发企业的资金比例越来越低。房地产开发企业的资金主要来自自筹资金与其他资金来源（此项目住房按揭贷款比例较高），其比重占整个资金来源的80%以上。换言之，尽管有分析认为，2012年是房地产开发商贷款偿还高峰年，但是由于其贷款占其整个资金来源的比例不大，因此，这种情况的出现对房地产开发商的影响不是太大。

    由于银行信贷在房地产开发商的整个资金来源中所占的比重不高，从而使得2012年货币政策的逐渐放松对缓解房地产开发企业的资金紧张所起到的作用也十分有限。可以说，随着国内货币政策的微调，2012年银行信贷增长会高于2010年。在连续两年保持银行信贷在7.5万亿元的基础上，2012年的银行信贷增长可达到8.2万亿－8.5万亿元。而国内银行信贷增长不仅会表现为央行公开市场操作更为频繁，也会表现为过高的银行存款准备金率频繁下降而释放出流动性。

    对于2012年银行流动性释放，当前房地产开发企业对此期望不低，以为通过银行信贷的流动性释放，同样会有大量的流动性再进入住房市场。

    这就是国内房地产开发企业为何宁可把住房持有在手中也不降价出售的重要原因之一。

    不过，无论是从中央经济工作会议还是第四次全国金融工作会议的精神来看，不要说2012年银行信贷增长会十分有限，假定信贷增长快一些，其流入房地产开发企业的资金也会十分有限。因为政府金融工作的重大转向，就是要求金融服务于实体经济。如果房地产开发面向的是实体经济或住房消费，那么房地产开发企业得到的金融支持会多一些；如果房地产开发仅是投资赚钱的工具，那么获得银行的信贷支持就会面对不少困难。

    当然，这几年国内房地产开发企业最大的资金来源主要是国内影子银行、股市及按揭贷款等。随着2011年监管部门对国内信托业的大力整顿，以及民间信贷市场爆煲等事件的发生，影子银行这部分的资金已经开始逐渐回归到商业银行表内业务。特别是随着住房销售量逐渐下降，房地产业暴利在减弱，房地产企业在这些方面获得资金将面临较大困难。这部分资金流入快速下降，将对国内房地产开发企业造成较大影响与冲击。对于证券市场上的股权融资，在房地产业快速繁荣时，这个市场融资成本低，也十分流畅。但是，房地产业面对巨大风险时，开发企业要想低成本地获得股权融资并非易事。其融资不仅成本高，而且十分不流畅。

    对房地产企业融资最为重要的是住房按揭贷款。可以说，尽管当前差别化的住房信贷政策没有涉及2012年存量住房，但是对于2011年以后的住房购买已经造成巨大的影响与冲击。因为，当前住房差别化的信贷政策，只要对购买第二套住房进行严格限制（首付比例在60%以上，贷款利率在基准利率1.1倍以上），并完全禁止利用银行信贷购买第三套以上的住房，那么国内住房投机炒作就会戛然而止。而且这种差别化的住房信贷政策不仅在一个较长时期内不会改变（请注意不是在一个短期内不会改变），而且随着全国最为活跃的40个大中城市的住房信息联网，这些政策的执行会进一步完善。在这种情况下，想利用银行的金融杠杆投机炒作住房的行为将会逐渐退出市场，房地产开发商想通过按揭借款回笼资金已经并非易事了。

    国内房地产开发商资金紧张不紧张，媒体渲染是紧张的，但是实际上并不是太紧张。否则，房地产开发商一定会通过住房价格调整来回笼资金。不过，房地产开发商、市场及媒体只是看到表象，影响房地产开发商资金的真正因素并非是银行信贷。国内的影子银行、房地产企业股权融资不流畅，以及房地产投机炒作赚钱效应在逐渐减弱而住房按揭贷款回款中断，这三者应该是房地产开发商资金来源最为致命的因素。